국토교통부는 2월 12일 올해 1월 1일을 기준으로 한 전국 표준지 50만 필지의 공시지가를 발표하면서 “대다수의 일반토지(전체 중 99.6%)는 소폭 인상에 그쳐, 세부담에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다”고 밝혔다.

또한 오는 4월 말 발표 예정인 공동주택 공시가격과 관련, “다른 유형에 비해 현실화율이 상대적으로 높은 점을 감안할 때 상승률이 표준주택과 토지보다는 높지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

다음은 2019년 표준지 공시지가 관련 일문일답이다.

Q1. 토지 가격공시의 주체 및 절차는?

부동산 가격 공시법상 표준지공시지가는 국토교통부장관이 가격을 공시하고, 개별지는 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시토록 하고 있다.

표준지 조사·평가는 지역별 담당 감정평가사가 현장조사를 통해 토지의 특성, 사회·경제·행정적 요인과 용도지역별 가격 동향 등 가격형성요인을 조사·분석했다.

단계별 가격균형협의를 통해 지역간·필지간 가격의 균형을 맞추고, 소유자 및 지자체의 의견청취 절차를 거친 후, 중앙부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐, 국토부장관이 가격을 공시한다.

감정평가사의 철저한 조사와 다단계 협의 및 위원회 심의 절차를 통해 표준지 가격의 객관성·신뢰성을 확보했다.

개별공시지가는 표준지 가격을 기준으로 토지가격비준표를 적용하여 가격을 산정한 후 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시·군·구청장이 5월 31일 공시할 예정이다.

시·군·구 공무원이 산정하는 개별공시지가의 정확성을 제고하기 위해 감정평가사가 3단계 가격검증을 실시한다.

Q2. 2019년 표준지공시지가의 추진 방향은?

표준지공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산 조세와 부담금의 부과기준이며, 보상·담보·경매평가 등 각종 평가 기준으로도 활용 중이다. 특히, 주택이 아닌 비주거용 부동산의 토지부분에 대한 과표 기준으로 활용한다.

정부는 지난 1월 24일에 부동산 유형·지역·가격대별 형평성을 제고한다는 기본원칙을 밝힌 바 있으며, 이번 표준지 공시지가는 최근 지가가 급등하였거나, 그 간 현저히 저평가되어 있었던 중심상업지나 대형 상업·업무용건물 등 고가 토지를 중심으로 현실화율을 제고했다.

다만, 상대적으로 고가 토지에 비해 현실화율이 높았던 일반 토지는 시세상승 수준 정도를 반영하여 소폭 인상되었으며, 향후 점진적으로 현실화를 추진할 계획이다.

Q3. 임대료 전가나 젠트리피케이션 등에 대한 보완책이 있는지?

전체 표준지의 99.6%인 일반토지는 시세상승률 수준을 토대로 소폭 인상하고 점진적 현실화 추진에 따라 공시지가 상승 영향은 크지 않을 것이다.

특히, 영세상인 및 자영업자에게 부담이 되지 않도록 전통시장 내 표준지 등은 공시가격을 상대적으로 소폭 인상한다.

또한, 고가 토지의 경우에도 임차인에 대한 보호장치가 존재하여 임대료 전가 영향도 제한적일 것으로 판단된다.

최근 <상가임대차법> 개정(2018.10)으로 계약갱신요구권 행사기간이 5에서 10년으로 연장, 매년 임대료 인상률 상한은 5%로 제한되며, 상가임대차법 적용범위를 결정하는 환산보증금 인상도 추진 중(2019년 1월 상가임대차법 시행령 개정안 입법예고)이다.

젠트리피케이션에 대해서는 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여(2019.4.17) 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 분쟁 해결을 지원하고, 상가임대료동향 및 공실률 모니터링도 강화할 계획이다.

Q4. 세 부담이 늘어나는 것 아닌지?

대다수의 일반토지(전체 중 99.6%)는 공시지가 소폭 인상에 그쳐, 세부담에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상한다.

특히, 세부담의 임대료 전가가 우려되는 상가·사무실 부속 토지 등 별도합산 토지는 1인 기준 보유 토지의 공시지가 합계가 80억을 초과할 경우에만 종합부동산세를 납부하게 되어 대상도 많지 않다.

또한, 재산세와 종합부동산세 부담 증가는 직전년도 대비 50% 이내로 제한되는 등 상승폭이 제한적이다.

Q5. 건강보험료 부담이 크게 늘어나는 것 아닌지?

99.6%의 일반토지는 공시지가 상승폭이 크지 않은 점을 감안할 때, 건강보험료에 미치는 영향은 제한적이다.

지역가입자 재산보험료는 60개 구간의 ‘재산보험료 등급표’로 산정, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화가 없다.

또한, 작년 7월부터 건강보험료 부과체계 개편을 통해 지역가입자 재산보험료 부담을 낮춰나가는 추세에 있으며, 공시가격 상승으로 인한 건강보험료 영향을 분석하여 제도 보완이 필요한 경우, 부담을 완화하기 위한 제도개선 방안을 마련할 계획이다.

Q6. 공동주택 공시가격은 얼마나 오르는지?

공동주택은 다른 유형에 비해 현실화율이 상대적으로 높은 점을 감안할 때 2019년 공시가격 상승률이 표준주택과 토지보다는 높지 않을 것으로 예상한다.

다만, 최근에 시세가 많이 올랐거나 그간 시세와 공시가격의 격차가 현저히 컸던 일부 고가 아파트의 경우 공시가격 상승폭이 크게 나타날 수 있다.

현재, 공동주택은 현장조사 및 가격 분석 중이므로 구체적인 내용은 공동주택공시가격이 확정되면 4월 30일 발표 계획이다.

Q7. 앞으로 이의신청 절차는 어떻게 되는지?

표준지 공시지가는 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr) 또는 관할 시·군·구 민원실에서 2월 13일부터 3월 14일까지 열람할 수 있으며, 같은 기간에 해당 시·군·구 민원실 또는 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)을 통해 온라인으로 이의신청이 가능하다.

3월 14일까지 이의신청이 접수된 표준지에 대하여는 재조사·평가, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 4월 12일 최종 공시할 예정이다.